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“互联网+”背景下的地产新零售出路:从自营开始

2022/10/29 23:38:23发布85次查看
电商的变革似乎从来都没有停止过,从2016年马云提出新零售概念一开始,越来越多的生鲜超市、无人便利店、无人超市纷纷落地,除了电商巨头入股线下零售,也有越来越多电商纷纷设线下自营店。可见,“新零售”已经充分撩动了电商企业的骚动。
阿里新零售布局
京东新零售布局
关于线上线下的融合,京东阿里各自布局了一张密不透风的网,新零售已经成为了所有电商探索发展前路的最佳选择。对于几年前电商和传统实体店的“线下线上冰火两重天”,到如今趋于“线上线下比翼齐飞”,电商与传统实体店正发生着翻天覆地的变化。
电商品牌纷纷转战线下背后的原因是什么?
因为线上流量成本越来越高,而线下流量成本已经低于线上,且能产生极高的用户粘性。实体商业相对来说是拥有部分资产的,比如建筑资产,而资产本身也是在不断增值的过程当中,比如这几年实体商业的价值就是挖地,住宅同样也是,导致土地资源越来越稀缺,所以从资产方面来看,在实体商业投资的价值就已经体现的很明显。
现在互联网电商本身处于一个高估值的水平,它的资金获取是非常容易的,所以当前环境下电商抢占新零售等于是高溢价、高估值去拿下低估值的资源,这是一个非常好的抢筹的一个机会。传统的实体商业被改造的机会确实很高,当前情况下传统商业的运营效率太低,无论是从数据、体系、改造等方面来看,相比于互联网的精耕细作以及对人的各种深度体验都是欠缺很多的,因此巨大的发展空间吸引着电商纷纷转向线下。
电商开设线下店本质上来说是将线上线下打通,线上做得再好,始终是要把线上流量转变为客流的,传统的线下渠道可以给消费者带来相对较好的用户体验,而传统的线上电商可以给消费者提供定制化的商品,但如果把其中任何一个单拎出来,似乎都无法契合消费者的最终需求,所以线上线下加速融合才会是真正的趋势,阿里京东不断入股线下零售的布局更是让电商品牌看到了这种趋势。
电商与传统实体店的融合过程中需考虑的因素?
对传统零售业来说,要让用户在线下拥有更好的体验,可以做不同的商品跨界、集中体验利用好空间、丰富消费场景等,但是线下如果想要提升客户粘性,就要关注消费者在场外的消费行为和关联,现在的很多商场的情况是当消费者人离开商场的时候,基本上就和商场没什么关系了,而现在如果有了线上,可以做到跟消费者24小时挂钩,那么线下的商业就更有机会给消费者做导引,这个是一个很好的方向。
对于电商来说要考虑自身在线下发展的时候是否有用户粘性,比如线上店很多人购买,但最终却有很多人又退货了,其实可以基于大数据进行一个分析,然后把这些线上不太支持的产品转移到线下去直接销售,就可以扩大产品的销售额,带来利润,其实就是多种渠道的销售。
互联网+的新零售背景下,地产商圈如何入局?
商圈招商要的都是自带流量的大牌,大牌又都想选择能自带流量的商圈入驻。然而目前的地产商圈正面临的尴尬局面是:地产商仍旧以“租金”的形式招商,不愿意放弃现有的利益“租金”,租金形式的卖场对于商家来说选择很多万达这种除外,很多一般的品牌进不去;花钱“租金”入住的商家,就想自己主导运营、地产商失去了话语权、整合力度大大降低、建了一个平台,也就当网站用,运营不起来!没办法真正实现线上线下联动,线下做极致体验、线上做无限丰富的品类来增加经营业绩的目的; 更没法实现各商家的每一笔订单都能及时配送到客户手里。品牌商家都有自己的完善体系,收银、卡券及营销体系;甚至营销策略超过了地产商圈的运营团队,刚入住就想统一品牌的pos、卡券、营销方案等基本不可能。
传统商业地产本身是最需改造的业态,重资产投入导致所谓船大难掉头,互联网对实体行业的冲击,剑指商业地产,所以必须改造,要么自己颠覆,要么找人来帮忙颠覆。
当然要改造的前提是必须清楚商业地产的五种类型:第一种,产业园内的,如岭南海淘。第二种,商贸城,如原点商贸城。第三种,百货类,如巴黎春天,大名城。第四种,购物中心,如万达、sm购物广场。第五种,住宅下的商业街。
其次要清楚这五种类型的商业地产的不同特点。
第一种, 产业园。一般综合配套比较齐全,有办公、有物流、甚至还有商业。不足是位置比较偏,商业相对较薄弱。产业园可以基于自身的配套向外延伸推广。
第二种,商贸城。商业地产偏于出租和出售,直接参与商业运营的比较少,里面的业态大多是批发贸易型的企业, to c的基因比较薄弱,商业地产运营能力也较弱。所以一般会从渠道多元化和零售的场景化来切入。渠道的多元化,就是除了传统的批发之外,可以做网络分销或社区店代销,还可以结合微商等等拓展更多元化的这种渠道。零售场景化,就是对原有的业态进行一定的改造。多整合一些零售业态甚至一些服务,或者有一些会跟旅游街、民俗街等结合来吸引普通的客流,从而带动商贸城的零售。同时,也可以扩张各种渠道,比如与市区的其他网点吸引客流,商贸城也可以为每个家庭做自己的配送。
第三种,百货类。一般运营的经验相对丰富,至少有线下运营的经验,对电商关注的比较多,本身有规范的系统,统一收银,因此改造起来相对难。其次,百货的品类偏向于服装等复购率相对比较低、库存比较浅。跟百货类的客户谈,要谈他们比较关注的像会员营销、供应链管理和协同、推广方式、零售产品等方面。
第四种,购物中心。一般业态比较丰富,人流较大,但随着购物中心数量越来越多他们也会有危机感。因为业态丰富, 所以系统整合起来难度也较大。购物中心里面的业态偏服务业类如餐饮,主要关注如何整合餐饮业、电影院这些引流入口,以及电影院如何与停车场结合等方面。所以改造前期可以做一些核销、优惠券等与零售业态去结合。
第五种,商业街。一般在社区、住宅,已经比较接近商圈。店铺一般比较分散,整合难度比较大,物业方也不一定有整合的动力。可以通过当地的管委会或者一些龙头的商家去整合其他的商家。
地产新零售的方案模式(图片来源厦门又一城)
不管哪一种商业地产,都受到同质化竞争的压力,加上电商的冲击,以及一些巨头的介入,目前面临的的危机感越来越强。商业的地产改造还是需要从自营开始,然后再建立线上线下的运营能力,下一步再去扩展到其他的商家或者品类。
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